व्हिएतनामच्या रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये तीन दशकांहून अधिक काळानंतर, क्वांगने “बाजाराला आवश्यक असलेल्या गोष्टी विकणे आणि आमची वचने पाळणे” या तत्त्वज्ञानासह गटाचे नेतृत्व केले आहे.
च्या मुलाखतीत वाचात्यांनी रिअल इस्टेटमधील मूल्यावर चर्चा केली, विविध भागधारकांच्या हितसंबंधांचा समतोल साधला आणि बाजाराची पुनर्रचना होत असताना आणि व्याजदराच्या दबावाचा सामना करत असताना शहरी विकासासाठी वेगळी ओळख विकसित केली.
बाजाराला अनेक दबावांचा सामना करावा लागत असताना, तुम्ही सध्याच्या खरेदीदारांच्या मागणीचे मूल्यांकन कसे कराल?
बाजारात नेहमी दोन मुख्य प्रकारची मागणी असते: राहण्यासाठी घर खरेदी करणे आणि गुंतवणूक म्हणून मालमत्ता खरेदी करणे. रिअल इस्टेटमधील वास्तविक मूल्य प्रथम खरेदीदारांच्या अपेक्षा पूर्ण करणे आवश्यक आहे, ते जे देय देतात त्याच्याशी सुसंगत असणे आवश्यक आहे आणि कालांतराने त्याचे मूल्य टिकवून ठेवणे आवश्यक आहे.
घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी, निरोगी निवासी वातावरण, मालमत्ता व्यवस्थापन सेवा, सर्वसमावेशक सुविधा आणि परवडणारीता यासह त्यांच्या दैनंदिन जीवनातील अनुभवामध्ये खरे मूल्य दिसून येते.
गुंतवणुकीची मागणीही खरी आहे. या प्रकरणात, मूल्य दीर्घकालीन प्रशंसा क्षमता, मालकांना विक्री करण्याची आवश्यकता असताना भाडे उत्पन्न आणि तरलता निर्माण करण्याची क्षमता याद्वारे मोजले जाते.
विभाग कोणताही असो, वास्तविक मूल्य तेव्हाच अस्तित्वात असते जेव्हा विकसकाने वचन दिलेले असते. याउलट, जर एखाद्या प्रकल्पाचे मार्केटिंग आकर्षक आश्वासने आणि जलद किंमत वाढीच्या अपेक्षेसह केले जाते परंतु युनिट्स विकल्यानंतर कार्यरत निवासी समुदाय विकसित करण्यात अयशस्वी झाल्यास, उत्पादन मूल्य प्रदान करण्यात अयशस्वी झाले आहे.
जेव्हा बाजारपेठ आव्हानात्मक असते, तेव्हा या मूलभूत गरजा पूर्ण करणारी उत्पादने मागणी टिकवून ठेवण्याची अधिक शक्यता असते.
|
Nguyen Xuan Quang, नाम लाँगचे संस्थापक आणि अध्यक्ष. फोटो सौजन्याने नाम लाँग |
“वास्तविक मूल्य” आणि “कमी किंमत” या संकल्पना कशा समजून घेतल्या पाहिजेत?
वास्तविक मूल्य म्हणजे कमी किंमत नाही. 20 वर्षांपूर्वीच्या तुलनेत गृहखरेदीदारांच्या पसंतींमध्ये लक्षणीय बदल झाला आहे. ते आता फक्त जमीन किंवा वैयक्तिक घर विकत घेत नाहीत आणि ते तिथेच ठेवतात. ते पायाभूत सुविधा, सुविधा आणि कार्यरत निवासी समुदाय स्थापन करता येईल का याचा विचार करतात.
जर व्यवसायांनी कमी किमतीसह वास्तविक मूल्याची बरोबरी केली, तर ते परिणामांची पर्वा न करता खर्च कमी करण्यासाठी स्पर्धा करू शकतात. यामुळे भांडवल वसूल करण्यासाठी कमी किमतीची उत्पादने लवकर विकली जाऊ शकतात. पण मग शाळा, हॉस्पिटल, सुपरमार्केट किंवा ट्रान्सपोर्ट कनेक्शनमध्ये गुंतवणूक कोण करणार? याचा परिणाम असा होऊ शकतो की रहिवासी पुढे जात नाहीत आणि प्रकल्प “भूत शहरे” बनतात.
कमी किमतीची ऑफर देऊन त्वरीत विक्री करणे आणि नंतर शहरी विकासाच्या भविष्याकडे दुर्लक्ष करणे हा विकासकासाठी टिकाऊ दृष्टीकोन नाही.
 |
|
मिझुकी पार्क येथे राहण्याची जागा. फोटो सौजन्याने नाम लाँग |
मूल्य-चालित गृहनिर्माण विकसित करणे नियोजनापासून सुरू होते, त्यानंतर वास्तुशास्त्रीय रचना आणि बांधकाम. नियोजनाच्या टप्प्यापासून, लक्ष्यित ग्राहक गटासाठी जमीन-वापर निर्देशक, बांधकाम घनता आणि खर्चाची रचना काळजीपूर्वक मोजली जाणे आवश्यक आहे.
जर किमतीची रचना सुरुवातीपासूनच अयोग्य असेल, तर खरेदीदारांना परवडेल अशा किमतीत अंतिम उत्पादन देणे कठीण होते.
1990 च्या दशकापासून, व्हिएतनामी उत्पन्न, संस्कृती, हवामान, कौटुंबिक संरचना आणि राहणीमान काय अनुकूल असू शकते हे निर्धारित करण्यासाठी नाम लाँगने सिंगापूर, थायलंड आणि मलेशिया सारख्या अधिक परिपक्व बाजारपेठांमधील शहरी विकास मॉडेल्सचा अभ्यास केला आहे.
उदाहरणार्थ, सिंगापूरमध्ये शहरी व्यवस्थापन शुल्क महिन्याला US$600 पर्यंत पोहोचू शकते. जर असे मॉडेल थेट व्हिएतनाममध्ये लागू केले गेले, तर लोक स्वतःच घर घेऊ शकतील परंतु मासिक सेवा खर्च भरण्यासाठी संघर्ष करावा लागेल.
जगभरात, “स्टुडिओ अपार्टमेंट” ची संकल्पना आहे – दैनंदिन जीवनासाठी आवश्यक कार्ये प्रदान करण्यासाठी डिझाइन केलेली एक संक्षिप्त जागा. हा दृष्टिकोन महागड्या खाजगी जागांशी संबंधित आर्थिक भार कमी करतो. योग्य उपाय तयार करण्यासाठी सक्षम विकासकाने या घटकांची गणना, संतुलन आणि प्रमाणीकरण करणे आवश्यक आहे.
या आव्हानाला सामोरे जाण्यासाठी, नॅम लाँग “सामायिक सुविधा” आणि “सामायिक जागा” च्या संकल्पना लागू करते. विकासामध्ये, पार्क्स, क्रीडा क्षेत्रे आणि सामुदायिक जागा यासारख्या सामायिक सुविधांसाठी योग्य क्षेत्रे वाटप करताना आम्ही कॉम्पॅक्ट, कार्यक्षम अपार्टमेंट डिझाइन करतो.
मी अनेकदा या संकल्पनेची तुलना शेअरिंग इकॉनॉमीशी करतो. हे हजारो रहिवाशांना दरडोई खर्च वाजवी पातळीवर ठेवताना विविध सुविधा वापरण्याची परवानगी देते.
अर्थात, रिअल इस्टेटच्या किमतींमध्ये जमिनीची किंमत, आर्थिक दायित्वे, बांधकाम खर्च आणि बांधकाम साहित्य यांचाही समावेश होतो. हे असे घटक आहेत जे व्यवसाय स्वतः ठरवू शकत नाहीत. म्हणून, मोठ्या प्रमाणावर मूल्य-आधारित घरे विकसित करण्यासाठी सरकार, व्यवसाय आणि वित्तीय प्रणाली यांच्यात समन्वय आवश्यक आहे.
घरांच्या किमतीचा खरेदीदारांच्या निर्णयांवर मोठा प्रभाव पडतो. व्याजदरात चढ-उतार होत असताना नॅम लाँग घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी आर्थिक सुरक्षेला कसे संबोधित करते?
जेव्हा अर्थव्यवस्थेत चढ-उतार होते, तेव्हा रोख प्रवाहाचा दबाव घर खरेदीदारांसाठी एक मोठा अडथळा बनतो.
महिन्याला VND30 दशलक्ष (US$1,140) कमावणारे कुटुंब सामान्यतः 30% पेक्षा जास्त, किंवा सुमारे VND10 दशलक्ष, गहाण परतफेडीसाठी वाटप करू शकत नाही. जर उच्च व्याजदर मासिक परतफेडीला VND20 दशलक्ष पर्यंत ढकलले तर, घरगुती वित्तसंस्थांना लक्षणीय जोखमींचा सामना करावा लागतो, थेट दैनंदिन जीवनावर परिणाम होतो.
हे समजून घेऊन, नॅम लाँग भागीदार बँकांसोबत अनेक वर्षांपासून व्याज-दर मर्यादा स्थापित करण्यासाठी किंवा खरेदीदारांच्या आर्थिक क्षमतेवर आधारित पेमेंट वेळापत्रक वाढवण्यासाठी काम करते.
ग्राहकांसोबत जोखीम सामायिक करणे म्हणजे कमी नफा मार्जिन स्वीकारणे आणि मोठा भांडवली पुनर्प्राप्ती कालावधी. त्या बदल्यात, आम्ही तरलता राखू शकतो, ग्राहकांच्या सोबत येण्यासाठी आमची बांधिलकी दाखवू शकतो आणि आम्ही दशकांपासून निर्माण केलेल्या विश्वासार्हतेचे संरक्षण करू शकतो.
शहरी नियोजनाकडे परत आल्यावर, रिअल इस्टेटला त्याच्या वास्तविक मूल्याच्या जवळ आणताना सुविधा आणि जागा सामायिक करण्यासाठी Nam Long कोणते विशिष्ट उपाय वापरते?
याचे निराकरण करण्यासाठी, आम्ही दीर्घकालीन गुंतवणुकीची गरज स्वीकारतो आणि एक पद्धतशीर, चरण-दर-चरण दृष्टीकोन घेतो.
प्रथम, आम्ही अत्यावश्यक शहरी सुविधांमध्ये आगाऊ गुंतवणूक करतो, ज्याला आम्ही आमचे “शहर सुविधा मानक” म्हणून संबोधतो. रहिवासी येईपर्यंत नॅम लाँग थांबत नाही. आम्ही शाळा, दवाखाने, उद्याने, शहराच्या केंद्रांसह प्रकल्पांना जोडणारे बस मार्ग, मैदानी सिनेमा आणि क्रीडा सुविधा विकसित करतो.
रहिवाशांची घरे सुपूर्द केल्यापासून त्यांच्या जीवनाची गुणवत्ता सुनिश्चित करण्यासाठी आम्ही त्यांना मूलभूत मानके मानतो.
पुढे, आम्ही सांस्कृतिक आणि क्रीडा कार्यक्रम, फटाके उत्सव, मॅरेथॉन आणि इतर सामुदायिक क्रियाकलापांसह आमच्या विकासाला गंतव्यस्थानात बदलणारे उपक्रम आयोजित करतो. हे शहरी वातावरणाचा अनुभव घेण्यासाठी अभ्यागतांना आकर्षित करू शकतात.
तिसरे, जेव्हा वास्तविक रहिवाशांची संख्या एका विशिष्ट उंबरठ्यावर पोहोचते, विशेषत: सुमारे 2,000 कुटुंबे, तेव्हा अंतर्गत ग्राहकांची मागणी व्यावसायिक व्यावसायिक ऑपरेटर्सना आकर्षित करण्यासाठी पुरेशी मोठी होते.
त्या टप्प्यावर, नॅम लाँग रिटेल ब्रँड्स, कॉफी चेन, आंतरराष्ट्रीय शाळा आणि प्रमुख रुग्णालयांना शहरी परिसंस्थेत काम करण्यासाठी आमंत्रित करते.
 |
|
इझुमी सिटी येथे एक कुटुंब सायकल चालवते. फोटो सौजन्याने नाम लाँग |
एक चांगला मास्टर प्लॅन आणि तपशीलवार प्रस्तुतीकरण तुम्ही नमूद केलेल्या सर्व सुविधा दर्शवू शकतात. आश्वासनेच राहण्याऐवजी त्या योजना प्रत्यक्षात येण्याची खात्री तुम्ही कशी कराल?
तंतोतंत. फरक व्यवहार्यता आणि अंमलबजावणीमध्ये आहे.
प्रकल्प राबविण्याचा निर्णय घेण्यापूर्वी, आम्हाला बाजारातील मागणी, पायाभूत सुविधा, वीज, पाणी, वाहतूक आणि अंमलबजावणी खर्चाचे मूल्यांकन करावे लागेल. या सर्व घटकांचा प्रकल्पाच्या खर्चाच्या संरचनेत समावेश करणे आवश्यक आहे.
जर, या गणनेनंतर, उत्पादन बाजाराला परवडेल अशा किमतीत आवश्यक मानकांची पूर्तता करू शकत नसेल, तर प्रकल्प व्यवहार्य नाही. चांगले नियोजन तेव्हाच मूल्य असते जेव्हा ते व्यवहार्य असते.
याशिवाय, शहरी विकासामधील आवश्यक सुविधांमधील गुंतवणूक नेहमी नॅम लाँग आणि त्याच्या भागीदारांच्या व्यवसाय योजनांमध्ये समाविष्ट केली गेली आहे. म्हणूनच, हे केवळ आश्वासन नाही तर एक वचनबद्धता आहे जी नाम लाँगच्या विकास मानकांचा भाग बनली आहे. अशा प्रकारे आम्ही कार्यरत समुदायांसह शहरी भाग तयार करण्याचा प्रयत्न करतो.
विश्वासार्हता आपोआप येत नाही. ते अनेक दशकांत बांधले जावे आणि बाजारपेठेद्वारे त्याची चाचणी करावी लागेल.
जपानी भागीदार जसे की Hankyu Hanshin Properties, Nishi-Nippon Railroad आणि Tokyu Corporation ने Nam Long सोबत काम करणे निवडले आहे कारण आम्ही समान व्यवसाय तत्वज्ञान सामायिक करतो: बाजाराला काय आवश्यक आहे यावर लक्ष केंद्रित करणे, दर्जेदार उत्पादने तयार करणे आणि बाजार शोषून घेऊ शकतील अशा किंमतीवर त्यांची विक्री करणे.
 |
|
वॉटरपॉइंट इंटिग्रेटेड टाऊनशिप येथे व्हिएतनाम-जपान सांस्कृतिक गाव. फोटो सौजन्याने नाम लाँग |
या प्रक्रियेतून शेवटी कोणत्या प्रकारचा शहरी विकास घडतो?
निसर्गाचा आदर करणाऱ्या आणि मोकळ्या जागा कशा आयोजित केल्या जातात याचा विचार करणाऱ्या नियोजन तत्त्वज्ञानावर आधारित हे एक विशिष्ट नाम लाँग शहरी वातावरण तयार करते.
एक मास्टर प्लॅन तयार करण्यापूर्वी, आम्ही नदीचे प्रवाह, प्रचलित वाऱ्याच्या दिशा आणि स्थानिक वनस्पतींसह साइटच्या नैसर्गिक परिस्थितीचा अभ्यास करतो.
वॉटरपॉईंट येथे, 355-हेक्टर टाऊनशिप, उदाहरणार्थ, आम्ही नदी आणि तिची नैसर्गिक नदी किनारी परिसंस्था जतन करण्यात मदत करण्यासाठी व्हॅम को डोंग नदीच्या बाजूने 5.8 किलोमीटर पसरलेला 50-मीटर पर्यावरणीय धक्का बसवला.
टाउनशिपमध्ये 8.6-हेक्टर कृत्रिम गोड्या पाण्याची खाडी आणि विकासामधून आठ किलोमीटरहून अधिक कालवे आहेत. डच अभियांत्रिकी सल्लागार Royal HaskoningDHV द्वारे डिझाइन केलेली, पाणी प्रणाली संपूर्ण क्षेत्रामध्ये पाण्याच्या पातळीचे नियमन करण्यात मदत करते आणि पुढील दशकांसाठी पूर लवचिकता प्रदान करण्यासाठी डिझाइन केलेली आहे.
भौतिक पायाभूत सुविधांच्या पलीकडे, शहरी भागाला चैतन्य देणारी गोष्ट म्हणजे ज्याला मी “समुदायिक जागा परिदृश्य” म्हणतो.
हे झाडांच्या खाली छायांकित पायवाट आणि बेंच आहेत जे रहिवाशांना त्यांचे घर सोडण्यास, शेजारच्या परिसरात फिरण्यास आणि एकमेकांना भेटण्यासाठी, संवाद साधण्यास आणि अभिवादन करण्यास प्रोत्साहित करतात.
प्रत्येक नॅम लाँग टाउनशिप स्वतःची कथा सांगते आणि वास्तविक मूल्य निर्माण करण्याच्या आमच्या दृष्टिकोनाचा भाग म्हणून स्वतःची ओळख आहे.
वॉटर पॉइंट, 355 हेक्टरमध्ये पसरलेला, दक्षिण व्हिएतनामशी संबंधित मोकळेपणा आणि औदार्य प्रतिबिंबित करतो. 26-हेक्टर मिझुकी पार्क निसर्ग आणि शहरी जीवन एकत्र राहतात. 170-हेक्टरचे इझुमी शहर हे वाढत्या शहराच्या दोलायमान, आधुनिक लयीचे प्रतिनिधित्व करते, तर 45-हेक्टरचे एलिस आयलंड त्याच्या नैसर्गिक बेट सेटिंगची शांतता जपत जीवनाच्या अधिक शुद्ध गतीभोवती डिझाइन केलेले आहे.
(कार्य(d,s,id){var js,fjs=d.getElementsByTagName(s)[0];if(d.getElementById(id))return;js=d.createElement(s);js.id=id;js.src=”
Comments are closed.