20 वर्षे व्यवसाय प्रमाणपत्र न देणे महागात पडले, एनसीडीआरसीने मुंबईतील बिल्डरला 6 कोटींचा दंड ठोठावला

भारताच्या रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये घर खरेदीदार आणि विकासक यांच्यातील कायदेशीर लढाईचा मोठा इतिहास आहे, ग्राहकांना त्यांच्या स्वत:च्या घरांच्या कायदेशीर मालकीसाठी अनेकदा न्यायालयात अनेक दशके लढावी लागतात. अशीच एक धक्कादायक आणि ऐतिहासिक घटना महाराष्ट्राची आर्थिक राजधानी असलेल्या मुंबईतून समोर आली आहे, ज्याने बेफिकीर बांधकाम व्यावसायिक आणि विकासकांची झोप उडवली आहे. राष्ट्रीय ग्राहक विवाद निवारण आयोगाने (NCDRC) एक कडक आणि पूर्वनिर्धारित आदेश पारित करून मुंबईतील आघाडीच्या बिल्डरला मोठा धक्का दिला आहे. गेल्या दोन दशकांपासून म्हणजे सुमारे 20 वर्षांपासून गृहनिर्माण संस्थेच्या सदस्यांना सतत मानसिक, शारीरिक आणि आर्थिक त्रासात ठेवल्याबद्दल न्यायालयाने बिल्डरला 6 कोटी रुपयांची भरपाई ठोठावली आहे. या निर्णयामुळे प्रकल्प वेळेत पूर्ण करण्यात आणि वैधानिक कागदपत्रे सादर करण्यात हलगर्जीपणा करणाऱ्या सर्व विकासकांना सक्त ताकीद देण्यात आली आहे. काय आहे हे संपूर्ण प्रकरण आणि कसा सुरू झाला वाद? हा संपूर्ण कायदेशीर वाद मुंबईतील पॉश भागात असलेल्या सांताक्रूझ येथील 'बालाजी अपार्टमेंट'शी संबंधित आहे. येथील तिरुपती देवी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने पुनर्विकासासाठी राजा कन्स्ट्रक्शन कंपनीसोबत 2005 साली अधिकृत करार केला होता. या करारानुसार जुनी मोडकळीस आलेली इमारत पाडून त्या जागी आधुनिक निवासी इमारत बांधून त्यांच्या नवीन सदनिकांचा ताबा सर्व जुन्या सभासदांना देण्याची स्पष्ट जबाबदारी बिल्डरची होती. याशिवाय, करारातील अटींनुसार, बिल्डरला इमारतीचे भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) आणि पूर्णत्व प्रमाणपत्र, महापालिकेकडून नवीन आणि वैध पाणी कनेक्शन घेणे आणि सर्व वैधानिक मान्यता वेळेवर पूर्ण करणे आवश्यक होते. 2008 च्या सुमारास बिल्डरने फ्लॅटचा ताबा देण्यास सुरुवात केली, मात्र त्यानंतर खऱ्या अर्थाने प्रशासकीय व कायदेशीर दुर्लक्ष सुरू झाले, त्यामुळे सोसायटी सदस्यांचे जीवन नरक झाले. 20 वर्षानंतरही भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाले नाही बिल्डरने गेल्या 20 वर्षांपासून इमारतीचे भोगवटा प्रमाणपत्र (ओसी) मिळविण्यासाठी कोणतेही ठोस आणि प्रामाणिक प्रयत्न केले नसल्याचा सोसायटी सदस्यांचा मुख्य आरोप होता. कोणत्याही गृहनिर्माण संस्थेच्या कायदेशीर अस्तित्वासाठी आणि रहिवाशांच्या कायदेशीर संरक्षणासाठी व्यवसाय प्रमाणपत्र हा सर्वात महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे. याशिवाय मालमत्तेचा कायदेशीर दर्जाच शिल्लक राहत नाही, तर भविष्यातील पुनर्विकास किंवा पुनर्विक्रीमध्ये पाणी, वीज आणि इतर मूलभूत नागरी सुविधांच्या संकटाबरोबरच मोठे कायदेशीर अडथळे निर्माण होतात. दोन दशके ओसीशिवाय राहिल्यामुळे सभासदांना प्रत्येक टप्प्यावर अनिश्चिततेचा आणि मानसिक तणावाचा सामना करावा लागला. बिल्डरने बराच काळ दिरंगाई सुरू ठेवल्याने, कंटाळलेल्या सोसायटीने न्यायासाठी राष्ट्रीय ग्राहक विवाद निवारण आयोगाकडे (NCDRC) संपर्क साधला, जिथे दीर्घ कायदेशीर लढाईनंतर अखेर न्यायावर शिक्कामोर्तब झाले. बिल्डरचा युक्तिवाद आणि NCDRC चा जोरदार फटकार: कोर्टाच्या सुनावणीदरम्यान, बिल्डरच्या बाजूने त्याच्या बचावात विचित्र युक्तिवाद करण्यात आला. आपली चूक मान्य करण्याऐवजी, बिल्डरने फ्लॅट मालकांवर दोष ठेवला आणि दावा केला की काही रहिवाशांनी त्यांच्या फ्लॅटमध्ये काही अंतर्गत बदल किंवा फेरबदल केले आहेत, ज्यामुळे स्थानिक संस्था किंवा प्राधिकरणाकडून भोगवटा प्रमाणपत्र जारी केले जाऊ शकत नाही. तथापि, आयोगाने या युक्तिवादांची सखोल चौकशी केली असता, बिल्डरला त्याच्या दाव्याचे समर्थन करण्यासाठी कोणतेही ठोस, अधिकृत किंवा कायदेशीर कागदपत्र सादर करता आले नाही. एनसीडीआरसीने आपल्या टिप्पणीमध्ये अगदी स्पष्टपणे म्हटले आहे की इमारतीचा बांधकाम आराखडा तयार करणे, वैधानिक निकष आणि मंजुरींच्या कक्षेत काम पूर्ण करणे आणि सर्व आवश्यक सरकारी प्रमाणपत्रे मिळवणे ही पूर्णपणे विकासकाची प्राथमिक आणि कायदेशीर जबाबदारी आहे. मंजूर नकाशाच्या विरोधात अतिरिक्त बांधकाम करण्यास केवळ बिल्डर जबाबदार आहे, त्यामुळे ओसी वेळेवर मिळू शकली नाही, असे आयोगाने नमूद केले. सहा कोटी रुपयांची भरपाई कशी ठरली? ग्राहक आयोगाने, पीडितांच्या झालेल्या नुकसानीचे मूल्यांकन केल्यानंतर, विविध पैलूंचा समावेश असलेली तपशीलवार आणि न्याय्य आर्थिक भरपाई निश्चित केली आहे: विलंब भरपाई: जून 2008 ते ऑगस्ट या दीर्घ कालावधीत पीडितांना झालेल्या मानसिक आणि शारीरिक त्रासासाठी सुमारे 3.24 कोटी रुपयांची भरपाई म्हणून देण्यात आली आहे. वैध पाणी जोडणी मिळविण्यात होणारा विलंब आणि त्याच्याशी संबंधित इतर अतिरिक्त खर्च भरून काढण्यासाठी केले. जोखीम आणि छळ: सदस्यांना दोन दशकांपासून OC शिवाय असुरक्षित वातावरणात राहण्यास भाग पाडले गेले आणि त्यांच्या कायदेशीर अधिकारांचे उल्लंघन केले गेले या बदल्यात अतिरिक्त भरपाईची रक्कम जोडली गेली. या सर्व बाबींचा समावेश करून एकूण नुकसानभरपाईची रक्कम 6 कोटी रुपये करण्यात आली आहे, जी बिल्डरला भरावी लागणार आहे. NCDRC चे कडक आदेश : बिल्डरला या कडक सूचनांचे पालन करावे लागेल. आपल्या निर्णयात, राष्ट्रीय ग्राहक विवाद निवारण आयोगाने बिल्डरला केवळ नुकसान भरपाई देण्याचे आदेश दिले नाहीत, तर सर्व औपचारिकता एका विहित मुदतीत पूर्ण करण्याचा कडक ताकीद देखील दिला आहे: बिल्डरला आजपासून पुढील 3 महिन्यांत गृहनिर्माण संस्थेच्या खात्यात 6 कोटी रुपयांची संपूर्ण भरपाई जमा करावी लागेल. विहित 3 महिन्यांच्या कालावधीत पेमेंट करण्यास विलंब झाल्यास, एकूण थकित रकमेवर वार्षिक 8 टक्के दराने साधे व्याज देखील भरावे लागेल. येत्या 12 महिन्यांत संबंधित प्राधिकरणाकडून भोगवटा प्रमाणपत्र मिळवून ते सोसायटीच्या अधिकाऱ्यांना सुपूर्द करण्याची कायदेशीर जबाबदारी बिल्डरची असेल. याशिवाय, या प्रदीर्घ कायदेशीर लढाईत समाजाला जो आर्थिक आणि मानसिक खर्च सहन करावा लागला आहे, त्याची भरपाई करण्यासाठी न्यायालयीन खर्च म्हणून 10 लाख रुपये वेगळे द्यावे लागतील. रिअल इस्टेट मार्केटसाठी एक मजबूत संदेश: हा निर्णय देशातील रिअल इस्टेट क्षेत्र आणि मनमानी कारभार करणाऱ्या बांधकाम व्यावसायिकांसाठी एक मोठा आणि स्पष्ट इशारा आहे. सदनिका विकून ताबा दिल्यानंतर बिल्डर्स खरेदीदारांना त्यांच्याच उपकरणांवर सोडतात आणि ओसी आणि कन्व्हेयन्स डीडसारख्या महत्त्वाच्या कागदपत्रांसाठी वर्षानुवर्षे भटकतात, असे अनेकदा दिसून येते. एनसीडीआरसीच्या या ऐतिहासिक निर्णयामुळे ग्राहक न्यायालये आता गृहखरेदीदारांच्या हक्कांबाबत अत्यंत कठोर आणि संवेदनशील झाल्या आहेत हे सिद्ध होते. एखाद्या विकासकाने आपली व्यावसायिक जबाबदारी झटकली तर त्याच्यावर कायद्याच्या कचाट्या येतील आणि त्याच्या निष्काळजीपणाची त्याला मोठी किंमत चुकवावी लागेल, हे मुंबईच्या या प्रकरणाने दाखवून दिले आहे.