सणासुदीच्या काळातही संपत्तीचा बाजार थंडावतो : स्वस्त घरांचा दुष्काळ आणि महागड्या फ्लॅट्सची भरमसाठ मध्यमवर्गीयांची भावना कशी बिघडली?

नवरात्र, दसरा आणि दिवाळीचा हा काळ भारतीय संस्कृतीत शुभ खरेदीसाठी आणि घरातील तापमानवाढीसाठी सर्वात पवित्र मानला जातो. सहसा, या सणासुदीच्या हंगामात रिअल इस्टेट क्षेत्रात तेजी दिसून येते, जिथे बिल्डर आकर्षक सवलती, मोफत पार्किंग, मॉड्यूलर किचन किंवा सोन्याची नाणी देऊन नवीन प्रकल्प विकतात. मात्र या सणासुदीला विकासकांच्या चेहऱ्यावर ते जुने हास्य आणता आलेले नाही. लखनौ, दिल्ली-एनसीआर, मुंबई, पुणे आणि बंगळुरू यांसारख्या प्रमुख शहरांच्या प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये साइटला भेट देण्याची संख्या दिसत आहे, परंतु ती प्रत्यक्ष डीलमध्ये (बुकिंग) बदलत नाहीत. सर्वसामान्य मध्यमवर्गीय खरेदीदार बाजारातून बेपत्ता असल्याचे दिसून येत आहे, त्यामुळे सणासुदीच्या काळातही गृहनिर्माण क्षेत्राचे वातावरण थंडावलेले आहे.

मागणी आणि पुरवठा यांच्यातील गंभीर असमतोल हे या मंदीचे सर्वात मोठे मूळ आहे. गेल्या काही वर्षांत, देशातील मोठ्या शहरांमध्ये जमिनीच्या किमती गगनाला भिडल्या आहेत आणि बांधकाम साहित्याच्या (सिमेंट, बार, मजूर) किमती प्रचंड वाढल्या आहेत. यामुळे, बहुतेक बांधकाम व्यावसायिक आणि कॉर्पोरेट विकासकांनी 40 ते 60 लाख रुपयांचे परवडणारे विभाग (परवडणारे आणि मध्यम उत्पन्न गृहनिर्माण) पूर्णपणे टाळले आहेत. डेव्हलपर्सचे संपूर्ण लक्ष आता प्रीमियम, 3BHK-4BHK आणि 1.5 कोटी ते 5 कोटी रुपयांच्या अल्ट्रा-लक्झरी फ्लॅट्सकडे वळले आहे. याचा परिणाम असा झाला की, बचत आणि गृहकर्जाच्या जोरावर स्वत:चे घर घेण्याचे स्वप्न पाहणारी ६० ते ७० टक्के मध्यमवर्गीय कुटुंबे बाजारातील या भडकलेल्या महागाईपुढे पूर्णपणे असहाय्य वाटू लागली आहेत.

भारतीय रिअल इस्टेट मार्केटचा कणा नेहमीच मध्यमवर्गीय आणि प्रथमच घर खरेदी करणारे राहिले आहेत. यापूर्वी, शहीद पथ, किसान पथ, लखनौच्या गोमती नगर विस्तार किंवा ग्रेटर नोएडा आणि दिल्ली-एनसीआरच्या राज नगर विस्तारामध्ये 40 ते 50 लाख रुपयांच्या श्रेणीतील चांगले 2BHK फ्लॅट सहज उपलब्ध होते. पण गेल्या दोन-तीन वर्षांत ज्या आक्रमक गतीने जमिनीच्या किमती वाढल्या आहेत त्यामुळे हे बजेट पूर्णपणे उद्ध्वस्त झाले आहे.

मालमत्ता सल्लागारांच्या म्हणण्यानुसार, आज मोठ्या शहरांमध्ये 60 लाख रुपयांच्या खाली कोणताही नवीन आणि दर्जेदार प्रकल्प सुरू केला जात नाही. विकासकांचे म्हणणे आहे की 3,500 ते 4,500 रुपये प्रति चौरस फूट दराने प्रकल्प उभारणे यापुढे जमिनीची उच्च किंमत, विकास प्राधिकरणांकडून कडक फी आणि इनपुट खर्चामुळे आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य नाही. सर्वसामान्य कष्टकरी कुटुंबाच्या आवाक्यात असलेली बजेट घरे बाजारात उपलब्ध नसताना, सणासुदीच्या काळात खरेदी मंदावणे स्वाभाविक होते.

बाजाराचा दुसरा मोठा विरोधाभास म्हणजे विकसकांनी लक्झरी आणि प्रीमियम सेगमेंटमध्ये प्रचंड भांडवल गुंतवले आहे. क्लब हाऊस, इन्फिनिटी पूल, खाजगी लिफ्ट, स्मार्ट होम ऑटोमेशन आणि गोल्फ व्ह्यू यांसारख्या अत्याधुनिक सुविधांच्या नावावर दीड कोटी ते चार कोटी रुपयांपर्यंतचे प्रकल्प सुरू केले आहेत. जरी देशात उच्च-निव्वळ-वर्थ व्यक्ती (HNIs) आणि उच्च-मध्यम वर्गाची काही विशिष्ट संख्या असली तरी, ते संपूर्ण बाजारपेठ चालवू शकत नाहीत.

सुरुवातीच्या टप्प्यात गुंतवणूकदारांनी आलिशान प्रकल्पांमध्ये झपाट्याने गुंतवणूक केली, पण आता या महागड्या फ्लॅटची बाजारपेठही हळूहळू 'संपृक्तते'कडे सरकत आहे. श्रीमंतांकडे आधीच अनेक मालमत्ता आहेत आणि ते फक्त भाडे उत्पन्न किंवा भांडवल वाढीसाठी मर्यादित गुंतवणूक करत आहेत. राहण्यासाठी घर शोधत असलेला वास्तविक अंतिम वापरकर्ता एवढी मोठी रक्कम भरण्यास असमर्थ आहे. त्यामुळे प्रीमियम सेगमेंटमध्येही नवीन बुकिंगचा वेग मंदावला आहे.

मालमत्तेच्या वाढलेल्या किमतींबरोबरच गृहकर्जाचे व्याजदरही खरेदीदारांच्या उत्साहावर विरजण घालत आहेत. रेपो दर आणि बँक कर्ज दर गेल्या काही तिमाहीत उच्च पातळीवर राहिले आहेत. 20 वर्षांसाठी 8.5% ते 9% दराने 40 लाख रुपयांचे गृहकर्ज घेतलेल्या सरासरी खरेदीदारासाठी, त्याचा मासिक EMI थेट 35,000 ते 40,000 रुपये इतका येतो.

याउलट खासगी क्षेत्रात काम करणाऱ्या कर्मचाऱ्यांची पगारवाढ महागाईच्या प्रमाणात वाढलेली नाही. जेव्हा कुटुंबाच्या एकूण कौटुंबिक बजेटच्या 40 ते 50 टक्के एकट्या कर्जाच्या ईएमआयकडे जाण्याचा धोका असतो, तेव्हा लोक त्यांच्या आयुष्यातील सर्वात मोठी गुंतवणूक करण्यापूर्वी दोनदा विचार करू लागतात. आज, बऱ्याच लोकांना भाड्याच्या घरात राहणे हा एक कोटी रुपयांचा फ्लॅट विकत घेण्यापेक्षा आणि मोठ्या प्रमाणात EMI आणि देखभाल शुल्क भरण्यापेक्षा आर्थिकदृष्ट्या व्यावहारिक आणि सुरक्षित पर्याय वाटतो.

सणासुदीच्या काळात खरेदीदारांना संकोच करण्याचे आणखी एक कारण म्हणजे मालमत्तेच्या अंतिम किमतीतील छुपे खर्च (मालकीची एकूण किंमत). बिल्डर्स जाहिरातीत दिलेल्या मूळ विक्री किंमत (BSP) पर्यंत पोहोचत असताना, अंतिम ताब्यात येईपर्यंत, ते GST, मुद्रांक शुल्क, नोंदणी शुल्क, बाह्य विकास शुल्क (EDC), पायाभूत सुविधा विकास शुल्क (IDC), क्लब सदस्यत्व आणि आगाऊ देखभाल जोडतात, एकूण खर्च 20 ते 25 टक्क्यांनी वाढवतात.

याशिवाय रेराचे कडक नियम असूनही वेळेवर ताबा न मिळण्याची भीती सर्वसामान्य खरेदीदारांमध्ये आहे. गेल्या अनेक वर्षांपासून प्रकल्पाच्या विलंबाच्या कटू अनुभवांमुळे लोक निर्माणाधीन प्रकल्पांमध्ये धोका पत्करण्यापासून दूर गेले आहेत. खरेदीदारांना रेडी-टू-मूव्ह प्रॉपर्टी हव्या असतात, पण त्यांच्या किमती इतक्या जास्त असतात की त्यामुळे सर्वसामान्यांच्या बजेटवर ताण पडतो. या अनिश्चिततेमुळे लोकांना सणासुदीतही टोकन मनी जमा करण्यापासून रोखले जात आहे.

रिअल इस्टेट क्षेत्र हा देशाच्या अर्थव्यवस्थेचा आणि रोजगार निर्मितीचा अत्यंत महत्त्वाचा आधारस्तंभ आहे. जर हा बाजार दीर्घकाळ मंदावला तर सिमेंट, स्टील, पेंट आणि इंटिरियर सारख्या डझनभर सपोर्टिंग उद्योगांवरही त्याचा परिणाम होईल. बाजारातील तज्ज्ञांचे मत आहे की या क्षेत्राचे पुनरुज्जीवन करण्यासाठी विकासक आणि धोरण निर्मात्यांना एकत्रितपणे पावले उचलावी लागतील.

सर्वप्रथम, विकासकांना त्यांची रणनीती बदलावी लागेल आणि 'व्हॉल्यूम-आधारित' परवडणाऱ्या आणि सब-प्रिमियम मॉडेल्सवर परत यावे लागेल, जेथे 45-60 लाख रुपयांच्या श्रेणीमध्ये लहान आकाराचे पण व्यवस्थित 2BHK फ्लॅट्स ऑफर केले जातात. त्याचबरोबर सरकारने मुद्रांक शुल्कात तात्पुरती सूट, परवडणाऱ्या घरांसाठी कर सवलती आणि गृहकर्जाच्या व्याजावर अतिरिक्त आयकर सूट यासारखी पावले उचलली पाहिजेत जेणेकरून सणासुदीच्या हंगामानंतरही मध्यमवर्गीय खरेदीदारांचा विश्वास परत मिळवता येईल.